Em alguns artigos do segundo semestre de 2010 e início de 2011, cujos dados comprometo-me a atualizá-los ainda este ano, apontei as principais razões que possibilitam maior taxa de capitalização, em menor período, para qualquer empreendimento imobiliário da nossa cada vez mais precificada cidade de São Paulo. São eles:

1)    a disponibilidade de terrenos;

2)    a proximidade do terreno aos corredores comerciais, malha de serviços e lazer da região;

3)    o plano diretor e projeto de obras previsto para aquela zona imobiliária;

4)    a quantidade de lançamentos previstos e em processo de vendas;

5)    a qualidade de construção e acabamento;

6)    o histórico de memoriais descritivos dos incorporadores com land bank na região;

7)    a malha viária disponível e a prevista, em curto prazo.

Através deste e outros tantos critérios de análise tenho trabalhado intensamente no sentido de esclarecer “o mito do preço do m²”.

É verdade! O valor do m² não vai para além de puro e perigoso engodo especialmente quando o assunto é investimento.

O nosso exercício em mesa de negociação, seja com grandes incorporadores ou pequenos construtores, revela-nos outros tantos cuidados anteriores à referência “valor do m²”.

O que é supostamente “barato” pode resultar dispêndios frustrantes para o investidor. Ao mesmo tempo, o que parece caro pode resultar altíssima taxa de capitalização. Visto assim, o que de fato é caro ou barato? Dito de outra maneira, será de fato seguro estabelecer-se o metro quadrado e seus altamente discutíveis critérios de composição enquanto fator que defina ou não o seu investimento?

Insisto sempre. Não há um único imóvel, um único bairro,  que atenda às expectativas de capitalização de todos os investidores com quem trabalho. Por extensão, não é a análise isolada do projeto que garante a sua expectativa de capitalização, mas sim o perfeito casamento entre o projeto e seu perfil investidor. Nisto, com grande alegria e grata satisfação, temos sido eficazes e excelentes.

Muito de meu esforço tem sido dedicado aos bairros que melhor representam o perfil consumidor de uma das zonas mais populosas e de menor renda da cidade. Assim é a Zona Leste.

O paradoxo disto tudo reside no fato de que, ao mesmo tempo, a Leste é a zona imobiliária de maior concentração de profissionais em fase de ascensão profissional e, em outro patamar, a região que mais concentra emergentes e novos milionários de nossa cidade. Esta, por exemplo, é uma das reflexões que a mim parece bem mais apropriada que a simples discussão sobre valores apresentados pela tabela de preços do vendedor. Até porque, tão importante quanto uma boa compra é a expectativa de se realizar uma excelente venda!

À propósito, e talvez você mesmo - cliente amigo - seja testemunha,  os melhores fluxos de pagamento e valores finais dos apartamentos cujas vendas intermediei foram obtidos à partir de uma apropriada argumentação acerca do consumidor final, cujo perfil o vendedor poucas vezes estudou adequadamente e muitas vezes desconhece pecando assim na própria concepção do projeto ao qual propomos tratativas. 

Todos os sete pontos acima encontram perfeita guarida na Zona Leste. Este o real motivo não de minha mudança, mas da adaptação de estratégias, força de vendas e foco de atuação profissional para a Leste 1 e 2. 

Ainda sobre a Zona Leste, por exemplo, o Premiere Penha, que nos garantiu grandes negócios no terceiro trimestre deste ano, não só tem o menor valor final para produtos de altíssimo padrão de toda a nossa cidade como também, graças ao bom relacionamento que estabeleci com o incorporador, tem nos garantido excelentes fluxos de pagamento.

O terreno do Premiere, terreno histórico, localizado há poucos metros da futura estação do metrô Penha de França, a ser equipada com trens de última geração, próprios à linha branca do metrô, implica expectativa de lucros ainda maiores no momento da revenda.

Por outro viés, encantadores como a maior parte dos negócios na Zona Leste, os produtos de baixo ticket (R$ 200 a 250 mil reais), surpreendem pela qualidade de construção, acabamento e valor agregado. Em 10 de dezembro próximo, estarei mediando negócios no Oggi Penha. Este também, há 600 metros da futura estação Tiquatira, do metrô , da mesma linha branca. Tratam-se de 2 torres, em esquadro de cruz, que garante a cada um de seus moradores a sensação de um hall privativo, ainda que estejamos falando de 2 torres com 8 apartamentos por andar. O acesso imediato do apartamento dá-se pela sala de estar. Sem exceções, os apartamentos de 45 a 60m² que temos comprado para revenda nos últimos anos tem sua entrada principal invariavelmente voltada para a cozinha.

À propósito, peço para que você retorne à página OGGI PENHA: nova arquitetura, no Tiquatira e verifique as atualizações que fiz a pouco. 

As salas comerciais que temos lançado aqui na região, são totalmente vendidas no dia do lançamento. O jargão imobiliário “derretemos o empreendimento”,  em outras palavras, vendemos todas as unidades no dia do lançamento andava meio esquecido já que a velocidade de vendas sobre ofertas na cidade como um todo tem apontado outros índices. É o bairro da Penha que tem resgatado aquela coisa tão comum a 2009 de “derreter o empreendimento”.

Estes elementos, próprios à consultoria imobiliária imprescindível e anterior à qualquer fechamento,  somados ao perfeito entendimento de seu perfil investidor é o que nos garantiu tantos e bons negócios neste memorável 2011.

Dito assim, parece-nos claro que tabela de preços é mais excitante que importante já que é da natureza desta coisa chamada “o preço” ser negociado.

Coloquei também um vídeo no youtube. Em detrimento a um ou outro projeto de sua preferência seria muito bom você copiar e colar o seguinte link em seu navegador: http://arafahimoveispenha.no.comunidades.net/index.php?pagina=1753695503.  O fato é que todos aqueles comentários que costumo fazer quando visitamos um ou outro apartamento decorado agora estão documentados e podem, a qualquer tempo, serem consultados.

Fica apenas a minha expectativa de que, como faz usualmente, a sua próxima compra seja intermediada por mim (pausa dramática...e...risos).

Estes os motivos para que eu esteja investindo muito de meus esforços de venda nas Zonas Imobiliárias Leste 1 e 2.

Ao mesmo tempo, todas as suas tratativas sob minha responsabilidade e em curso na Vila Mariana, Cambuci, Morumbi, Vila Clementino, Itaim, Liberdade, dentre outros bairros e entorno da região metropolitana de São Paulo, seja para negócios de compra ou revenda, tem sido encaminhadas com o mesmo carinho e profissionalismo que sempre dediquei a você.

Muito obrigado pelo seu carinho, cumplicidade e pela longa leitura. Prometo que o cartão eletrônico de natal será bem mais conciso. Forte Abraço a todos!

Arafah